O Paço de São Cipriano está localizada na freguesia de Tabuadelo, numa área predominantemente agrícola e florestal. Com uma área de cerca de 80ha, inclui matas, com exemplares arbóreos notáveis, campos agrícolas com alguma extensão, jardim formal com sebes em topiária, uma casa de fresco, um tanque com fonte e escultura.  A atual área da propriedade do Paço de São Cipriano resulta da junção de várias quintas.

A propriedade fica no sopé e encosta sudeste do monte de S. Simão, confinante com a freguesia de S. Faustino, e as áreas mais planas ficam na continuidade do vale da Lama, a sul. A linha de água que percorre este vale é o ribeiro do Piouto, com um afluente na margem direita que passa na parte sul do Paço, servindo, possivelmente, a fonte e tanque que ocupa o extremo do jardim formal. O conjunto edificado da Paço fica implantado numa plataforma mais elevada do que os campos agricolas, ao longo de uma curva nível, a 350m de altitude. O acesso à propriedade é feito a partir da rua de S. Cipriano, junto à Igreja Paroquial, através de com portão em ferro, percorrendo caminho de cerca de 400m, em saibro, até à entrada do Paço. Este caminho é ladeado por plátanos (Platanus x acerifolia) e oliveiras (Olea europea), e em grande parte por muro em granito e um talude que separa a área florestal, do lado nascente, e os campos agrícolas, do lado poente. O portão de entrada, em madeira pintada de magenta, insere-se num muro de granito, com ameias, dando acesso a um terreiro amplo a partir do qual se tem acesso à casa principal, ao jardim formal e à capela. Do lado oposto à fachada principal da casa, na fachada norte, fica um pátio fechado, com chafariz ao centro, ornamentado com a figura de Neptuno. Atraves de uma porta, o pátio liga aos antigos pomares e horta, atualmente transpormados num relvado, com algumas árvores, e as antigas capoeiras e currais.

Do lado sul da fachada principal da casa, localiza-se o jardim formal, com a topiária de buxo (Buxus sempervirens) e camélias (Camellia japonica), e uma sebe cujo extenso comprimento, marcam o espaço. Também são notáveis as azáleas (Rhododendron ponticum), numa coleção plantada nos anos 70, além de roseiras  (Rosa x grandiflora) e da iúca (Yucca gloriosa) no interior dos canteiros e as rosas-de-Santa-Terezinha na bordadura do tanque/espelho-de-água.  O padrão geométrico dos canteiros de buxo, à data do levamento, não é muito percetível, embora ainda sendo possível verificar a dimensão assinalável destes elementos vegetais. Assim, acaba por destacar-se o tanque, como o seu espelho de água, centrado com o eixo principal do jardim, ao fundo de caminho, na parte sul deste espaço, junto ao muro que encerra o núcleo edificado da propriedade. As principais características desta fonte são as colunatas toscanas de cada lado do espaldar com nicho, onde figura uma escultura da Virgem no centro e duas bicas carrancas laterais. Do lado este do jardim formal pode-se encontrar outro tanque, adoçado ao muro, com dois pináculos lateriais, uma cruz no centro e uma bica central com motivo zoomórfico. Ainda do lado nascente do jardim formal, uma araucária-do-japão (Cryptomeria japonica) de dimensões notáveis surge próxima à casa de fresco, no meio da vegetação, com vãos manuelinos, possivelmente com origem noutro local, e deslocados para o jardim como ornamento. No extremo nordeste do jardim formal, rodeada pela sebe de buxo, fica a capela contígua ao muro, com acesso a partir do caminho exterior e também do lado interior, do terreiro. Fora do espaço murado, a sul do jardim formal, fica a chamada “Matinha”, com densa área arbórea por entre afloramentos graníticos (penhas), composta por diversas espécies ornamentais com convivem com espécies autóctones e florestais. Aqui antigamente situava-se um campo de ténis e ainda se encontra uma casa de apoio em pedra, atualmente abandonada.  Da vegetação que compõe esta mata é possível identificar azevinhos (Ilex aquifolium), loureiros (Prunus lusitanica), carvalhos (Quercus robur), cedros, castanheiros (Castanea sativa), tílias (Tilia spp.) pinheiros (Pinus pinaster) e eucaliptos. O caminho que dá acesso ao Paço, continua por entre esta mata e o muro da propriedade, seguindo para sudoeste, ao encontro das casas das quintas confinantes (quinta da Carreira e quinta de Além). Do lado nascente do Paço, saindo pelo portão principal, fica uma densa área arborizada  que compõe a chamada “Mata de carvalhos”, que encerra a casa de caseiros no limite mais próximo do Paço. Esta mata é essencialmente composta por carvalhos (Quercus robur), azevinhos (Ilex aquifolium) e gilbardeiras (Ruscus aculeatus). No ponto mais alto da mata, surge um grande tanque/lago, antigamente essencial para reter águas para a casa, as fontes e a rega do jardim. Por caminhos entre a densa vegetação, e alguns afloramentos graníticos (penhas), acede-se ao local de uma antiga eira, numa grande laje e antigos túmulos, escavados na rocha, atestando a ocupação ancestral deste local.